종부세 계산 기준 총정리｜2026 세제개편안 전망과 예상세액 계산
정부안은 입법예고와 국무회의, 국회 심의를 거치면서 공제금액·시행 시기·적용 대상이 달라질 수 있습니다. 현재 예상세액을 확인할 때는 우선 현행법 기준으로 계산하고, 개정안 수치는 참고용 전망으로만 비교하세요.
2026년 현재 종부세 계산 기준
주택분 종합부동산세는 개인별로 보유한 전국 주택의 공시가격을 합산한 뒤, 공제금액을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.
| 구분 | 현행 기본공제 | 공정시장가액비율 | 판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억 원 | 60% | 세대 기준 1주택 특례 충족 |
| 일반 개인 | 9억 원 | 60% | 개인별 공시가격 합산 |
| 부부 공동명의 | 인별 9억 원씩 | 60% | 지분별 공시가격 계산 |
| 법인 주택 | 원칙적으로 공제 없음 | 60% | 법인 적용 세율 별도 확인 |
종부세는 매매가나 실거래가가 아니라 해당 연도 공시가격으로 판단합니다. 먼저 부동산공시가격알리미에서 주택 공시가격을 조회한 뒤 소유 지분만큼 계산해야 합니다.
종부세 예상세액 계산 순서
종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 납세의무자가 결정됩니다. 매매계약일이 아니라 잔금 지급과 소유권 이전 상황을 확인해야 합니다.
공동명의 주택이라면 전체 공시가격이 아니라 각 소유자의 지분에 해당하는 공시가격을 계산합니다.
일반 개인, 1세대 1주택자, 부부 공동명의 특례, 일시적 2주택이나 지방 저가주택 특례 여부를 구분합니다.
공제 후 금액에 공정시장가액비율을 곱하고, 주택 수와 과세표준 구간에 맞는 세율·누진공제를 적용합니다.
최종 납부세액은 단순히 과세표준에 세율만 곱한 금액이 아닙니다. 공제할 재산세액과 1세대 1주택자 세액공제 등을 추가로 반영해야 합니다.
종부세 세율은 어떻게 적용되나요?
현재 개인 주택분 종부세율은 2주택 이하와 3주택 이상으로 구분됩니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
세율은 공시가격 전체가 아니라 공제금액과 공정시장가액비율을 적용해 산출한 과세표준 구간에 적용합니다.
1주택 종부세 계산 예시
공시가격 15억 원인 주택을 1세대 1주택자가 단독 명의로 보유했다고 가정해보겠습니다.
공시가격 15억 원 − 1세대 1주택 공제 12억 원 = 공제 후 금액 3억 원
3억 원 × 공정시장가액비율 60% = 종부세 과세표준 1억 8,000만 원
과세표준 1억 8,000만 원은 현재 3억 원 이하 구간이므로 우선 0.5% 세율을 적용합니다. 다만 여기서 계산된 금액은 최종 납부세액이 아닙니다. 재산세 상당액과 연령·보유기간 세액공제, 세부담상한 등을 반영하면 실제 고지세액은 달라집니다.
1세대 1주택 세액공제도 확인하세요
1세대 1주택자는 기본공제 외에도 고령자와 장기보유 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
| 공제 구분 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 연령 공제 | 만 60세 이상 | 20% |
| 연령 공제 | 만 65세 이상 | 30% |
| 연령 공제 | 만 70세 이상 | 40% |
| 보유기간 공제 | 5년 이상 | 20% |
| 보유기간 공제 | 10년 이상 | 40% |
| 보유기간 공제 | 15년 이상 | 50% |
두 공제를 합산할 수 있지만 전체 세액공제 한도는 최대 80%입니다. 공동명의 방식과 1세대 1주택 특례 중 어느 쪽이 유리한지는 연령·보유기간과 각자 지분에 따라 달라질 수 있습니다.
공동명의 종부세 계산방법
부부 공동명의 주택은 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 개인별로 나눠 계산하는 것이 기본입니다.
예를 들어 공시가격 20억 원 주택을 부부가 각각 50%씩 보유하면 각자의 공시가격은 10억 원으로 계산합니다.
- 각자의 소유 지분과 지분별 공시가격
- 인별 기본공제 적용 금액
- 부부 공동명의 1주택 특례 신청 여부
- 고령자·장기보유 세액공제 가능 금액
공시가격이 높을수록 인별 공제가 유리할 수 있지만, 한 사람이 오랫동안 보유했거나 고령자 공제를 크게 받을 수 있다면 1세대 1주택 특례가 더 유리할 가능성도 있습니다. 계산기에서 두 방식을 각각 비교하는 것이 안전합니다.
다주택자 종부세 계산 시 확인할 항목
다주택자는 단순히 주택 개수만 세는 것이 아니라 종부세 주택 수에 포함되는 주택인지부터 판단해야 합니다.
- 보유 주택별 공시가격과 소유 지분
- 3주택 이상 세율 적용 여부
- 상속주택·일시적 2주택 특례 여부
- 인구감소지역·지방 저가주택 특례 여부
- 임대주택 등 합산배제 신청 대상 여부
특례 요건을 충족하는 주택은 주택 수 판정이나 1세대 1주택자 판단에서 제외될 수 있지만, 공시가격 합산 여부와 세율 적용 방식은 특례별로 다를 수 있습니다.
2026 세제개편안에서 제시된 종부세 변화
제공된 2026년 세법개정안 자료에서는 주택 수보다 주택가액과 실제 거주 여부를 더 중시하는 방향이 제시됐습니다.
| 항목 | 현행 기준 | 개정안 주요 내용 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 거주용 1주택 공제 | 12억 원 | 14억 원으로 확대 제시 | 국회 통과 전 |
| 비거주 1주택 공제 | 별도 9억 기준 없음 | 9억 원으로 조정 제시 | 세부 정의 확인 필요 |
| 공정시장가액비율 | 주택 60% | 1주택·지방 1·2주택 70% 제시 | 단계 시행 전망 |
| 3주택 이상 비율 | 60% | 2028년까지 80% 확대 제시 | 시행 시기 변동 가능 |
| 세컨드홈 특례 | 일정 요건 적용 | 대상 지역·기한 확대 제시 | 세부 요건 확인 필요 |
해당 내용은 제공된 세법개정안 기준입니다. 법률 개정과 시행 시기가 확정되기 전에는 현재 적용되는 12억 원·9억 원 공제와 60% 비율로 계산해야 합니다.
세제개편안이 통과되면 누구에게 유리할까요?
거주용 고가 1주택자
거주용 1주택의 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 확대되면 공제금액만 놓고 볼 때는 과세표준이 줄어들 수 있습니다.
다만 공정시장가액비율이 향후 60%에서 70%로 오르면 공제 확대 효과가 일부 상쇄될 수 있으므로 공제금액만 보고 세금이 무조건 줄어든다고 판단하면 안 됩니다.
비거주 1주택 보유자
개정안에서 말하는 비거주 1주택에 9억 원 공제가 적용되면 현행 1세대 1주택 공제보다 과세 기준이 낮아질 가능성이 있습니다.
하지만 실제 거주 판정 기준과 예외, 시행 시점이 확정돼야 정확한 계산이 가능합니다.
3주택 이상 보유자
공정시장가액비율이 단계적으로 80%까지 올라가면 같은 공시가격이라도 종부세 과세표준이 커질 수 있습니다.
특히 높은 과세표준 구간에서는 3주택 이상 세율까지 함께 적용되므로 보유 주택별 특례와 매도 시점을 함께 검토할 필요가 있습니다.
세제개편안 예상 과세표준 비교 예시
공시가격 15억 원인 주택을 기준으로 단순 과세표준만 비교해보겠습니다.
| 가정 | 계산식 | 단순 과세표준 |
|---|---|---|
| 현행 1세대 1주택 | (15억 − 12억) × 60% | 1억 8,000만 원 |
| 개정안 공제 14억만 반영 | (15억 − 14억) × 60% | 6,000만 원 |
| 공제 14억·비율 70% 가정 | (15억 − 14억) × 70% | 7,000만 원 |
세율, 누진공제, 공제할 재산세액, 연령·보유기간 세액공제와 세부담상한을 반영하지 않은 단순 과세표준 비교입니다. 실제 세금은 홈택스 안내와 세무전문가 검토를 거쳐 확인하세요.
종부세 계산기에 입력할 정보
- 2026년 주택별 공시가격
- 본인과 배우자의 주택 소유 지분
- 매년 6월 1일 현재 보유 주택 수
- 1세대 1주택 또는 공동명의 특례 여부
- 소유자의 연령과 주택 보유기간
- 상속·일시적 2주택·지방주택 등 특례 여부
종부세 계산기 결과가 실제 고지서와 다른 이유
- 공시가격 대신 시세를 입력한 경우
- 공동명의 지분을 잘못 입력한 경우
- 재산세 중복분 공제가 반영되지 않은 경우
- 고령자·장기보유 세액공제를 누락한 경우
- 상속주택·지방주택 특례를 반영하지 않은 경우
- 국회 통과 전 개정안 수치를 입력한 경우
종부세 계산기는 예상세액을 확인하는 도구입니다. 국세청이 보유한 재산세 자료와 특례 신고 내역까지 모두 반영한 실제 고지세액과는 차이가 날 수 있습니다.
종부세 계산 자주 묻는 질문
Q. 종부세는 실거래가를 기준으로 계산하나요?
아닙니다. 매년 6월 1일 현재 보유 주택의 공시가격을 개인별로 합산해 계산합니다.
Q. 1주택 공시가격이 12억 원을 넘으면 바로 세금이 나오나요?
현행 기준으로는 공제 초과분에 공정시장가액비율을 적용한 뒤 세율과 재산세 공제, 세액공제 등을 계산합니다. 공시가격이 공제액을 조금 넘었다고 그 초과액 전체가 세금이 되는 것은 아닙니다.
Q. 부부 공동명의는 18억 원까지 무조건 종부세가 없나요?
각자 지분별 공시가격과 다른 보유 주택, 특례 선택 여부에 따라 달라집니다. 단순히 주택 전체 가격만 보고 판단하면 안 됩니다.
Q. 2026년부터 1주택 공제가 바로 14억 원인가요?
제공된 자료상 세법개정안에 포함된 내용이지만 국회 심의와 법률 공포 전까지는 확정 기준이 아닙니다. 현재 예상세액은 현행 12억 원 기준으로 확인하세요.
Q. 종부세는 언제 납부하나요?
종부세 납부기간은 일반적으로 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 납부세액이 일정 금액을 초과하면 분납이 가능할 수 있습니다.
Q. 계산기 결과만 보고 주택을 매도해도 될까요?
권하지 않습니다. 매도 시점은 종부세뿐 아니라 양도소득세, 취득세, 대출과 임대차 조건까지 함께 검토해야 합니다.
지금은 현행 기준과 개정안 전망을 따로 계산하세요
현재 종부세 예상세액은 1세대 1주택 12억 원, 일반 개인 9억 원, 주택분 공정시장가액비율 60%를 기준으로 먼저 확인하세요.
그다음 별도로 개정안의 14억 원 공제와 향후 공정시장가액비율 인상 가능성을 비교하면 세제개편이 본인에게 미칠 영향을 가늠할 수 있습니다.
특히 공동명의, 다주택, 상속주택 또는 지방주택을 보유한 경우에는 단순 계산기만으로 판단하지 말고 특례 적용 여부를 추가로 확인해야 합니다.
현행 종부세 계산 기준은 국세청 종합부동산세 안내를 참고했습니다. 2026년 세법개정안 관련 내용은 제공된 발표 자료를 기준으로 정리했으며, 국회 심의 과정에서 공제금액과 시행 시기 등이 변경될 수 있습니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 내용이며, 실제 신고·매도·증여 판단이 필요한 경우 세무전문가에게 확인하세요.
